Parcelace / dělení pozemků
Parcelace neboli dělení pozemku může výrazně zvýšit hodnotu Vašeho majetku, ale zároveň jde o proces plný právních i administrativních nástrah.
Jak správně postupovat krok za krokem a na co si dát pozor?
Strategická příprava
Parcelace nezačíná u geometrického plánu nebo u úřadu, ale analýzou územního plánu obce.To je základ úspěchu – špatný či opomenutý krok může vést až ke zmaření investice
Územní plán (ÚP)
Nejde jen o omezení, ale o klíčové údaje: jestli je pozemek určitě dělitelný, jak vysoké budovy tam lze stavět, jaký je koeficient zastavitelnosti a jaká bude minimální velikost parcel. Územní plán také může odhalit budoucí rizika – třeba plánovanou výstavbu dálnice nebo továrny.
Předběžná konzultace na stavebním úřadě
Než investovat do geometrického plánu, doporučuji u úřadu předběžně ověřit koncept dělení. Místní úředník vám může rychle vrátit zpětnou vazbu, což šetří čas i náklady.
Možná změna územního plánu? – dlouhý, nejistý proces
Pokud záměr není v souladu se stávajícím územním plánem, můžete žádat o jeho změnu. Jenže je to zdlouhavé, často politicky citlivé a bez záruky úspěchu.
Parcelace neznamená právo stavět
I pokud je dělení schváleno, neznamená to automaticky, že na parcelách může být stavěno. To umožňuje až územní rozhodnutí o umístění stavby. Je proto třeba mít parcelaci součástí širší plánovací strategie.
Rychlý 10-krokový checklist
- Základní identifikace: LV (list vlastníka) + parcelní čísla + katastrální území.
- Územní plán: ověřit funkční využití plochy, dělitelnost, min. výměry a šířky, regulativy.
- Přístup: existuje právně zajištěný přístup ke každé nové parcele? (veřejná komunikace / věcné břemeno).
- Inženýrské sítě: reálné možnosti napojení + vyjádření správců (voda, kanalizace, elektro, plyn, data).
- Předběžná konzultace na stavebním úřadě: záměr dělení (orientační souhlas).
- Geodet: objednat geometrický plán dělení (GP) + stabilizace lomových bodů.
- Stanoviska dotčených orgánů (pokud vyžádá úřad): životní prostředí, zemědělský půdní fond, památkáři apod.
- Rozhodnutí o dělení / územní souhlas: podat žádost na stavební úřad dle místních požadavků.
- Katastr nemovitostí: po pravomoci podat návrh na vklad dle GP.
- Výstupy pro prodej: nové parcely zapsány, připravené SNK/rezervační smlouvy, situační mapa, podmínky napojení.
Typické chyby (a jak jim předejít)
- Záměr neodpovídá ÚP → předjednat, případně přehodnotit layout / etapizaci
- Nezajištěný přístup → dořešit věcné břemeno/odkup pásu, jinak banky financování zamítnou
- Nedomyšlené sítě → ověř kapacity + reálné trasy, jinak „papírová“ parcela bez hodnoty
- Špatné min. výměry/šířky → kontrola regulativů ještě před GP
- Podání na KN bez pravomoci → hlídat právní moc rozhodnutí / souhlasu
- Opomenutá ochranná pásma (VN, vodní zdroje, železnice atd.) → screening včas
Podrobný kontrolní checklist ke stažení
